Hypotheken oversluiten

Als je jouw hypotheek oversluit dan los je de bestaande hypotheek vervroegd af en sluit je een nieuwe…

De reden van oversluiten is veelal om te profiteren van een lagere rente zodat de maandlasten worden verlaagd.

Mag ik altijd oversluiten?

Als je wilt oversluiten naar een andere aanbieder wordt er door de (nieuwe) aanbieder opnieuw getoetst hoeveel je mag lenen. Dan wordt onder andere gekeken naar de hoogte van het huidige inkomen en de actuele waarde van de woning. Als het inkomen minder is geworden, is er misschien geen sprake meer van een verantwoorde hypotheekverstrekking. Dan is het niet altijd mogelijk om een hypotheek over te sluiten.

Uitzondering

Als je wilt overstappen naar een andere aanbieder is in de regels voor verantwoorde kredietverlening (de Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet) opgenomen dat consumenten met een te hoge hypotheek toch door een andere aanbieder geaccepteerd mogen worden. Voor oversluiters is die uitzondering gemaakt onder de volgende voorwaarden:

  • Je blijft in het huis wonen.
  • De hoofdsom van de nieuwe hypotheek is niet hoger dan de som van het af te lossen bedrag van de bestaande hypotheek plus de kosten voor het oversluiten.

Boeterente

Doordat je oversluit onderbreek je vroegtijdig de overeenkomst met de hypotheekverstrekker, de hypotheekverstrekker lijdt hierdoor schade. Immers de hypotheekverstrekker krijgt nu minder rente binnen dan waarop was gerekend. De hypotheekverstrekker brengt hier een boeterente voor in rekening

Hoeveel boeterente de hypotheekverstrekker rekent hangt af van de resterende looptijd van de huidige hypotheek en het huidige renteniveau.
Op 14 juli 2016 zijn de regels aangepast in verband met de manier waarop de boeterente moet worden berekend. De Autoriteit Financiele Markten (AFM) heeft hier een leidraad voor geschreven. Alle hypotheekverstrekkers onderschrijven deze leidraad.

Neem contact op met je huidige bank om te laten berekenen wat dat voor jouw situatie inhoud. De banken moeten transparant zijn over de wijze waarop zij de vergoeding berekenen.

Betalen boeterente

Je kan de boeterente uit eigen middelen betalen. De betaalde boetenrente is aftrekbaar in box 1. Dus je krijgt een deel via de belasting weer terug. Indien je niet de eigen middelen hebt om de boeterente te betalen, dan kan je deze ook financieren met een lening. Indien mogelijk door een verhoging van de hypotheek of een persoonlijke lening.

Let op: financier je de boeterente dan kan je de boeterente aftrekken van de belasting in box 1. De lening zelf valt in box 3. Dus de rente die je betaalt over de lening is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting (box 1).

Rentemiddeling

Indien je de eigen middelen niet hebt en je wilt of kan er niet voor lenen dan is er nog een mogelijkheid om de rente te middelen.

Rentemiddeling houdt in dat de hoogte van de boeterente wordt verrekend in een opslag-percentage op het nieuwe rentepercentage van jouw hypotheek. Op deze manier betaal je de boeterente niet in 1 keer, maar over de resterende periode van de nieuwe rentevastperiode.

Andere opslagen maximaal 0,2%

Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. Deze andere opslagen, bovenop de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Let op: Het oversluiten van jouw hypotheeklening hoeft niet altijd voordelig te zijn. Bij een spaarhypotheek wordt de spaarrente ook naar beneden aangepast waardoor je een hogere premie moet betalen om toch de hypotheek te kunnen aflossen aan het einde van de looptijd. Dit kan nadelig uitpakken voor jouw netto maandlasten.