Hypotheek en scheiden

Dit is een emotionele en vervelende periode.

Een periode waar ook nog eens veel beslissingen moeten worden genomen. Je hebt een hypotheek, wat gaat daarmee gebeuren?

We brengen de volgende situaties in kaart :

  1. Een van jullie blijft in de woning wonen
  2. Tussenliggende periode vóór verkoop
  3. Verkoop woning
  4. Woning blijft onverdeeld in de boedel

Een van jullie blijft in de woning wonen

De hypotheek staat vaak op beide namen. Ieder is hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. De vertrekkende partner moet worden uitgeschreven van de hypotheekakte. Je wordt dan alleen aansprakelijk voor de hypotheek.

Overdrachtsbelasting

In veel gevallen is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd als de een het deel van de ander overneemt. De eigendomsverhouding moet minimaal 60% – 40% zijn. Valt de eigendoms-verhouding buiten die bandbreedte dan dient de overnemende partij overdrachtsbelasting te betalen over het deel dat wordt overgenomen.

Financiering

Het deel van de hypotheek dat wordt overgenomen wordt gezien als een nieuwe hypotheek.
Dit betekent dat opnieuw wordt beoordeeld of jouw financiële draagkracht voldoende is om de volledige hypotheek te kunnen betalen. Dit gebeurt volgens de dan geldende hypotheekregels.  Sinds 2013 zijn de hypotheekregels nogal aangescherpt. Onder de huidige hypotheekregels dient het nieuwe deel van de hypotheek in 30 jaar op zijn minst annuïtair afgelost te worden om de hypotheekrenteaftrek te behouden. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van de maandlasten. Met overheidsgoedkeuring mogen de hypotheekverstrekkers zich coulant opstellen. De hypotheeknormen zijn wat ruimer maar dat vraagt wel om een goede onderbouwing.

Gevolgen voor de uitgekochte partner

De partner die de woning niet overneemt realiseert bij een overwaarde een eigenwoningreserve. Bij aankoop van een huis binnen drie jaar zal eerst de eigenwoningreserve moeten worden aangewend. Na drie jaar is de eigenwoningreserve ‘’verdampt’’.

Tussenliggende periode vóór verkoop

Meestal verlaat een van beide partners de woning en de ander blijft er wonen totdat de woning wordt verkocht.

Voor de partner die de woning verlaat heeft dit gevolgen voor de eigenwoningregeling.
Nog twee jaar wordt de woning aangemerkt als eigenwoning en is de rente fiscaal aftrekbaar.
De tweejaarstermijn gaat in zodra de partner het huis duurzaam verlaat.
Afhangend van eigendomsverhoudingen en schuldverhoudingen dient het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente fiscaal te worden opgegeven.

Stel dat jij degene bent die de woning verlaat dan dien je jouw deel van het eigenwoningforfait op te geven, maar dit mag je ook weer in aftrek brengen als betaalde alimentatie. Jouw deel van de eigenwoningschuld kan je als eigenwoningrente aftrekken van de belasting. Betaal je meer rente dan enkel je eigen deel dan mag je het meerdere aftrekken als betaalde alimentatie. De blijvende partner wordt voor dit deel belast als ontvangen alimentatie.

Na twee jaar stopt voor de vertrekkende partner de eigenwoningregeling. De schuld verhuist naar box 3 en de rente is niet meer aftrekbaar van de belasting.
Als op enig moment de blijvende partner gedurende de tweejaarperiode de woning verlaat dan stopt de eigenwoningregeling. Vaak staat het huis dan leeg en te koop zodat wel gebruik kan worden gemaakt van de verhuisregeling.

Verkoop woning

Overwaarde

Verkoop je jouw woning bij scheiding dan realiseer je bij overwaarde beiden, na rato van de eigendomsverhouding, een eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve dien je bij een volgende aankoop aan te wenden wil je voor de totale hoofdsom renteaftrek hebben. Stel dat je de eigenwoningreserve niet aanwend en je koopt binnen drie jaar een woning dan mag je de rente ter grote van de eigenwoningreserve niet aftrekken van de belasting.

Restschuld

Staat jouw woning onderwater dan realiseer je beiden, na rato van de eigendomsverhouding, een restschuld. Indien de restschuld voor 1 januari 2018 is gerealiseerd dan is de rente nog gedurende 15 jaar, vanaf moment van verkoop, fiscaal aftrekbaar. Indien je na 1 januari 2018 een restschuld hebt gerealiseerd dan is de rente niet meer fiscaal aftrekbaar. Restschuld heeft een negatieve invloed op de leencapaciteit bij het kopen van een volgende woning

Nationale Hypotheekgarantie

Als je een woning bezit dat valt onder Nationale Hypotheekgarantie dan betaalt het Waarborgfonds de restantschuld aan de hypotheekverstrekker. In beginsel zal het Waarborgfonds met de gewezen eigenaren een afbetalingsregeling willen treffen.  Wanneer je geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop en je hebt meegeholpen de restantschuld zo veel mogelijk te beperken dan kan het Waarborgfonds je dit bedrag kwijtschelden.